Gründer in Wiesbaden: Einfamilienhaus finanziert trotz kurzer Selbstständigkeit

Aus Privatentnahmen, Abschreibungen und Steuerbescheiden wurde in Wiesbaden eine nachvollziehbare Kapitaldienstrechnung – Grundlage für ein Darlehen über 543.000 Euro.

Die Ausgangslage

Erworben werden sollte ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren in Wiesbaden, Baujahr 1973, rund 162 Quadratmeter, zum Kaufpreis von 705.000 Euro. Der Käufer ist 53 Jahre alt, selbstständig als Inhaber eines Sanitär- und Heizungsbetriebs und hatte in den Vorjahren bewusst hohe Abschreibungen genutzt – mit entsprechend niedrigem ausgewiesenem Gewinn.

Die Herausforderung

Die meisten Kreditinstitute verlangen bei Selbstständigen drei aufeinanderfolgende Jahresabschlüsse und rechnen anschließend mit dem niedrigsten Ergebnis. Genau diese Regel hätte den Fall rechnerisch scheitern lassen, obwohl die tatsächliche Ertragskraft deutlich höher lag. Offen blieb zunächst, welche Restschuld am Ende der 20-jährigen Zinsbindung überhaupt vertretbar ist.

Unsere Lösung

Die Ertragslage wurde über drei Ebenen dargestellt: Steuerbescheide für die formale Prüfung, Jahresabschlüsse für die Struktur und eine unterjährige Auswertung für die Aktualität. Ergänzend wurde eine schriftliche Erläuterung zu den Sondereffekten der Vorjahre beigelegt. Für den Kapitaldienst wurde nicht das beste, sondern ein geglättetes Ergebnis über drei Jahre angesetzt, damit die Rechnung auch bei einem schwächeren Jahr trägt. Die Tilgung wurde auf 3 Prozent festgelegt und um ein jährliches Sondertilgungsrecht ergänzt, das an gute Geschäftsjahre angepasst werden kann. Am Ende stand ein Vergleich mehrerer Häuser, aus dem die für diesen Haushalt passende Kombination aus Rate, Bindung und Flexibilität hervorging.

Das Ergebnis

Am Ende stand ein Darlehen über 543.000 Euro mit einer Rate von rund 3.030 Euro monatlich. Der Haushalt trägt diese Belastung auch bei einem um ein Fünftel niedrigeren Betriebsergebnis, was in der Kapitaldienstrechnung ausdrücklich abgebildet wurde. Alle Werte sind gerundete Beispielangaben; verbindlich ist allein ein geprüftes Angebot. Der Unterschied lag in der Aufbereitung der Unterlagen, nicht im Produkt.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.