Hauskauf als Unternehmer in Tübingen – Finanzierung nach Ablehnung der Hausbank

Ein Unternehmerhaushalt aus Tübingen suchte eine Finanzierung über 461.000 Euro bei 73 Prozent Beleihungsauslauf. Entscheidend war, welche Einkommensdefinition der jeweilige Darlehensgeber ansetzt.

Die Ausgangslage

Das Paar, 46 und 45 Jahre alt, lebt seit Jahren zur Miete in Tübingen und zahlte zuletzt eine Warmmiete, die deutlich über der kalkulierten künftigen Rate lag. Sie ist selbstständig als selbstständiger Steuerfachwirt, er angestellt in der Verwaltung eines Industrieunternehmens. Kaufobjekt war eine Doppelhaushälfte für 630.000 Euro, gelegen in Hanglage mit Blick über das Neckartal.

Die Herausforderung

Das Einkommen bestand aus mehreren Quellen mit unterschiedlicher Nachweislage – Geschäftsführergehalt, Ausschüttungen und Mieteinnahmen. Jede Bank definiert eigene Regeln, welche dieser Bestandteile in welcher Höhe angerechnet werden. Hinzu kam die Frage, ob sich ein Darlehensbetrag von 461.000 Euro über 20 Jahre zu einer Rate führen lässt, die der Haushalt dauerhaft trägt.

Unsere Lösung

Zuerst wurde die Einkommensunterlage vollständig aufbereitet: Jahresabschlüsse, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Vorjahresvergleich, Summen- und Saldenliste sowie die Einkommensteuerbescheide. Nicht liquiditätswirksame Positionen wie Abschreibungen wurden – soweit fachlich vertretbar – gesondert erläutert und in der Kapitaldienstberechnung entsprechend gewürdigt. Anschließend wurden gezielt Institute angesprochen, deren Kreditrichtlinie bei einschlägiger Vorbeschäftigung auch eine kürzere Selbstständigkeit zulässt. Die Haushaltsrechnung wurde bewusst konservativ mit Pauschalen für Lebenshaltung und Objektbewirtschaftung sowie einem zusätzlichen Puffer für Auftragsschwankungen aufgestellt. Am Ende stand ein Vergleich mehrerer Häuser, aus dem die für diesen Haushalt passende Kombination aus Rate, Bindung und Flexibilität hervorging.

Das Ergebnis

Zugesagt wurden 461.000 Euro bei einem Beleihungsauslauf von rund 73 Prozent. Die Kaufnebenkosten von etwa 66.500 Euro trug der Haushalt vollständig aus Eigenmitteln, was die Konditionsklasse spürbar verbesserte. Welche Häuser eine solche Konstellation annehmen, ändert sich mit den Kreditrichtlinien und ist jeweils neu zu prüfen. Der Weg dorthin führte über eine vollständige Unterlage und die passende Bankauswahl.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.