Vollfinanzierung in Köln mit 20 Jahren Zinsbindung abgesichert

Der Fall aus Köln zeigt, dass eine Vollfinanzierung nicht für jeden Haushalt geeignet ist – hier trug sie, weil die Zahlen es hergaben.

Die Ausgangslage

Ein Paar mit zwei schulpflichtigen Kindern aus Köln wollte die Mietwohnung gegen ein Reihenmittelhaus tauschen. Kaufpreis 520.000 Euro, Nebenkosten rund 44.000 Euro, Eigenkapital nahezu null. Beide sind 30 und 28 Jahre alt und unbefristet beschäftigt.

Die Herausforderung

Bei hohem Beleihungsauslauf gewinnt die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts erheblich an Gewicht. Baujahr, Zustand, Grundriss und Lage müssen so beschaffen sein, dass die Immobilie im Bedarfsfall zügig veräußerbar wäre. Zusätzlich mussten die Unterlagen so aufbereitet werden, dass die Bank ohne Rückfragen entscheiden kann.

Unsere Lösung

Zuerst wurde die Nebenkostenseite optimiert: Der Kauf erfolgte provisionsfrei direkt vom Eigentümer, sodass nur Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch mit zusammen rund 44.000 Euro anfielen. Damit sank der erforderliche Darlehensbetrag auf 564.000 Euro und der Beleihungsauslauf auf etwa 108 Prozent – ein Unterschied, der die Zahl annahmebereiter Institute deutlich erhöht. Anschließend wurde die Haushaltsrechnung mit marktüblichen Pauschalen aufgestellt; es blieb ein klarer monatlicher Überschuss. Die Gesamtstruktur über 564.000 Euro wurde vor der Zusage noch einmal gegen ein Alternativszenario gerechnet.

Das Ergebnis

Zugesagt wurden 564.000 Euro bei rund 108 Prozent Beleihungsauslauf. Die Rücklage von 11.500 Euro blieb als Liquiditätspuffer erhalten und wurde im Antrag ausdrücklich begründet. Alle Werte sind gerundete Beispielangaben; verbindlich ist allein ein geprüftes Angebot. Tragfähig wurde die Finanzierung durch die Struktur, nicht durch einen Zinstrick.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.