Anlageimmobilie in Worms mit Sanierungstranche finanziert

2 Wohneinheiten in Worms zu 305.000 Euro: Der Fall zeigt, wie Bestandsobjekte mit gemischter Mietstruktur bewertet und finanziert werden.

Die Ausgangslage

Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet, 38 Jahre alt, suchte bewusst außerhalb des eigenen Marktes und wurde in Worms fündig: eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung zu 305.000 Euro mit 12.500 Euro Jahresnettokaltmiete. Das Objekt liegt in Rheinhessen mit guter Bahnanbindung nach Mainz und Mannheim.

Die Herausforderung

Für die leerstehende Einheit durfte nicht die Wunschmiete angesetzt werden, sondern nur eine belegbare ortsübliche Vergleichsmiete. Die Differenz veränderte den Ertragswert spürbar. Zusätzlich mussten die Unterlagen so aufbereitet werden, dass die Bank ohne Rückfragen entscheiden kann.

Unsere Lösung

Für jedes Bestandsobjekt wurde eine Objektakte mit Restschuld, Zinsbindung, Rate, Ist-Miete, Beleihungsauslauf und laufendem Überschuss erstellt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet. Die Mieteinnahmen wurden nicht in voller Höhe, sondern mit einem Sicherheitsabschlag in die Haushaltsrechnung eingestellt, zusätzlich wurde eine Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschale je Quadratmeter angesetzt. Angesprochen wurden gezielt Institute mit ausgeprägter Kompetenz im Ertragswertverfahren, die nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewerten statt allein auf den Kaufpreis abzustellen. Der Beleihungsauslauf lag am Ende bei rund 90 Prozent. Der Antrag ging bewusst nur an wenige, sorgfältig ausgewählte Häuser in Rheinland-Pfalz statt breit gestreut in den Markt.

Das Ergebnis

Die Finanzierung über 273.000 Euro wurde von einem Institut mit eigener Kompetenz im Ertragswertverfahren zugesagt, nachdem zwei Häuser zuvor pauschal abgelehnt hatten. Zinsbindung 20 Jahre. Eine Übertragung dieses Ergebnisses auf andere Vorhaben ist ausdrücklich nicht möglich. Entscheidend war nicht ein Sonderprodukt, sondern die passende Auswahl des Darlehensgebers.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.