Kapitalanlage in Stuttgart: Eigentumswohnung mit 30.500 Euro Jahresnettokaltmiete finanziert

2 Wohneinheiten in Stuttgart zu 595.000 Euro: Der Fall zeigt, wie Bestandsobjekte mit gemischter Mietstruktur bewertet und finanziert werden.

Die Ausgangslage

Ein Anlegerhaushalt aus Stuttgart mit 9.500 Euro monatlichem Nettoeinkommen wollte eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung zu 595.000 Euro erwerben. Neben der Kapitalanlage besteht ein laufendes Darlehen für die selbst genutzte Immobilie mit einer Restschuld von 344.000 Euro.

Die Herausforderung

Die Bruttorendite wirkte auf den ersten Blick auskömmlich. Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem Mietausfallwagnis blieb jedoch deutlich weniger Überschuss, als der Käufer kalkuliert hatte. Erschwerend kam hinzu, dass eine anfängliche Tilgung von 3,5 Prozent und die gewünschte Rate von 2.930 Euro nicht ohne Weiteres zusammenpassten.

Unsere Lösung

Die steuerlichen Fragen wurden bewusst ausgeklammert und an den Steuerberater des Käufers verwiesen; finanzierungsseitig wurde ausschließlich mit Zahlungsströmen vor Steuern gerechnet. Diese Trennung hielt die Rechnung belastbar und vermied Annahmen, die niemand verantworten kann. Auf dieser Basis wurden 503.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung und 3,5 Prozent Anfangstilgung strukturiert. Für den Fall veränderter Verhältnisse wurde zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbart.

Das Ergebnis

Zugesagt wurden 503.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung und einem Zinssatz im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,5 Prozent. Der Beleihungsauslauf lag bei rund 85 Prozent, die Rate bei etwa 2.930 Euro monatlich. Alle Werte sind gerundete Beispielangaben; verbindlich ist allein ein geprüftes Angebot. Der Unterschied lag in der Aufbereitung der Unterlagen, nicht im Produkt.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.