Anlageimmobilie in Saarbrücken mit Sanierungstranche finanziert
Nach zwei Absagen wurde die Anfrage für ein Wohn- und Geschäftshaus in Saarbrücken neu aufgesetzt: Objektakten je Bestandsobjekt, Gesamtübersicht, Mietausfallszenario.
Die Ausgangslage
Eine Kapitalanlegerin, 40 Jahre alt, wollte ihre erste vermietete Immobilie erwerben: ein Wohn- und Geschäftshaus in Saarbrücken für 635.000 Euro, rund 389 Quadratmeter, aktuell vermietet für 2.740 Euro monatlich. Die selbst bewohnte Immobilie ist zu etwa zwei Dritteln zurückgeführt.
Die Herausforderung
Die bestehenden Darlehen waren auf verschiedene Institute verteilt und lagen der neuen Bank nur als Selbstauskunft vor. Ohne belastbare Zahlen zu Restschuld, Rate und Mieteinnahmen je Objekt wird das Gesamtengagement pauschal negativ gewürdigt. Hinzu kam, dass die Werteinschätzung des Objekts in Saarbrücken nicht allein aus dem Kaufpreis abgeleitet werden konnte.
Unsere Lösung
Die Finanzierung wurde in eine Grundtranche für den Kaufpreis und eine gesondert abgerufene Modernisierungstranche über 27.000 Euro aufgeteilt, deren Auszahlung an Baufortschritt und Rechnungsnachweis geknüpft ist. Damit wurde die Bank nicht mit einem Objekt in schlechtem Zustand konfrontiert, sondern mit einem Sanierungsplan samt Kostenschätzung. Für die leerstehende Einheit wurde die belegbare ortsübliche Vergleichsmiete kalkuliert und ein Mietausfallszenario gerechnet. Insgesamt wurden 475.000 Euro bereitgestellt. Alle Annahmen wurden schriftlich festgehalten, damit sie bei der Anschlussfinanzierung wieder aufgegriffen werden können.
Das Ergebnis
Erworben wurde ein Wohn- und Geschäftshaus in Saarbrücken zu 635.000 Euro, finanziert mit 475.000 Euro Fremdmitteln und 236.500 Euro Eigenkapital. Die Jahresnettokaltmiete von 33.000 Euro deckt den Kapitaldienst auch nach Ansatz von Bewirtschaftungspauschalen. Konditionen hängen stets vom Einzelfall, von der Bonität und vom Zeitpunkt ab und lassen sich nicht auf andere Vorhaben übertragen. Nicht jedes Haus nimmt eine solche Konstellation an – die Auswahl macht den Unterschied.
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