Mehrfamilienhaus in Rodgau: Ertragswert statt Kaufpreis als Maßstab

Ein Kapitalanleger wollte in Rodgau eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Jahresnettokaltmiete von 13.500 Euro erwerben. Die Bank rechnete die Mieteinnahmen nur mit Abschlag an – die Struktur musste das auffangen.

Die Ausgangslage

Der Kunde, 56 Jahre alt, ist angestellt als Bauleiter und hält bereits zwei vermietete Eigentumswohnungen. Erworben werden sollte eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in Rodgau zum Kaufpreis von 325.000 Euro bei einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von 13.500 Euro. Das Objekt liegt in einem der gewachsenen Rodgauer Stadtteile mit dörflichem Charakter. An Eigenkapital standen 82.500 Euro zur Verfügung.

Die Herausforderung

Das Baujahr 1967 und die technische Ausstattung führten bei zwei Instituten zu einem pauschalen Wertabschlag. Ohne Gegendarstellung wäre der Beleihungsauslauf rechnerisch über die Annahmegrenze gestiegen. Hinzu kam, dass die Werteinschätzung des Objekts in Rodgau nicht allein aus dem Kaufpreis abgeleitet werden konnte.

Unsere Lösung

Die steuerlichen Fragen wurden bewusst ausgeklammert und an den Steuerberater des Käufers verwiesen; finanzierungsseitig wurde ausschließlich mit Zahlungsströmen vor Steuern gerechnet. Diese Trennung hielt die Rechnung belastbar und vermied Annahmen, die niemand verantworten kann. Auf dieser Basis wurden 280.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung und 3,5 Prozent Anfangstilgung strukturiert. Zum Abschluss wurde die Restschuld von 162.000 Euro zum Ende der Zinsbindung offen ausgewiesen, damit die Anschlussfrage nicht überrascht.

Das Ergebnis

Umgesetzt wurde ein Annuitätendarlehen über 280.000 Euro mit 3,5 Prozent Anfangstilgung und einer Rate von rund 1.660 Euro. Auch im gerechneten Mietausfallszenario bleibt ein Überschuss im Haushalt. Alle Werte sind gerundete Beispielangaben; verbindlich ist allein ein geprüftes Angebot. Die Lösung lag in der Kombination aus sauberer Rechnung und passendem Institut.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.