Mehrfamilienhaus in Osnabrück: Ertragswert statt Kaufpreis als Maßstab
Eine lastenfreie Bestandsimmobilie wurde als zusätzliche Sicherheit einbezogen und senkte den rechnerischen Beleihungsauslauf des Gesamtengagements in Osnabrück deutlich.
Die Ausgangslage
Der Kunde, 44 Jahre alt, ist angestellt als Vertriebsleiter und hält bereits zwei vermietete Eigentumswohnungen. Erworben werden sollte eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in Osnabrück zum Kaufpreis von 315.000 Euro bei einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von 13.500 Euro. Das Objekt liegt an der Grenze zu Nordrhein-Westfalen mit guter Verkehrsanbindung in beide Richtungen. An Eigenkapital standen 102.000 Euro zur Verfügung.
Die Herausforderung
Die Bestandsmieten lagen weit unter dem örtlichen Vergleichsniveau. Zwar besteht Anpassungspotenzial, doch rechnet keine Bank mit hypothetischen künftigen Mieten – maßgeblich ist die aktuelle Vertragslage. Hinzu kam, dass jede weitere erfolglose Anfrage Spuren in der Bonitätsauskunft hinterlassen hätte.
Unsere Lösung
Der Kapitaldienst wurde in zwei Szenarien gerechnet: einmal mit voller Vermietung und einmal mit einem Mietausfall von drei Monaten je Einheit im Jahr. Auch im Ausfallszenario blieb ein Überschuss im Haushalt. Diese Rechnung wurde dem Antrag beigefügt, statt sie der Bank zu überlassen. Ergänzend wurde eine Liquiditätsreserve von sechs Monatsraten nachgewiesen. Die Gesamtstruktur über 235.000 Euro wurde vor der Zusage noch einmal gegen ein Alternativszenario gerechnet.
Das Ergebnis
Umgesetzt wurde ein Annuitätendarlehen über 235.000 Euro mit 2 Prozent Anfangstilgung und einer Rate von rund 1.080 Euro. Auch im gerechneten Mietausfallszenario bleibt ein Überschuss im Haushalt. Eine Übertragung dieses Ergebnisses auf andere Vorhaben ist ausdrücklich nicht möglich. Die Lösung lag in der Kombination aus sauberer Rechnung und passendem Institut.
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