Anlageobjekt in Oldenburg: lastenfreie Bestandsimmobilie als Zusatzsicherheit

Nach zwei Absagen wurde die Anfrage für ein Wohn- und Geschäftshaus in Oldenburg neu aufgesetzt: Objektakten je Bestandsobjekt, Gesamtübersicht, Mietausfallszenario.

Die Ausgangslage

Das Ehepaar, 42 und 39 Jahre alt, wollte neben der selbst genutzten Immobilie eine Anlagewohnung in Oldenburg erwerben. Kaufpreis 970.000 Euro, Wohnfläche rund 386 Quadratmeter, Bestandsmiete 4.210 Euro monatlich. Das gemeinsame Nettoeinkommen liegt bei etwa 10.300 Euro.

Die Herausforderung

Für die leerstehende Einheit durfte nicht die Wunschmiete angesetzt werden, sondern nur eine belegbare ortsübliche Vergleichsmiete. Die Differenz veränderte den Ertragswert spürbar. Offen blieb zunächst, welche Restschuld am Ende der 10-jährigen Zinsbindung überhaupt vertretbar ist.

Unsere Lösung

Für die Werteinschätzung wurden Grundrisse, Flächenaufstellung, Energieausweis, Sanierungshistorie und eine Einordnung in das örtliche Preisniveau zusammengestellt. Dem pauschalen Abschlag wegen des Baujahrs 1978 wurde eine dokumentierte Modernisierungshistorie entgegengesetzt. So wurde der Beleihungswert nicht geschätzt, sondern begründet. Zwei der vier angefragten Häuser folgten dieser Einordnung. Die anfängliche Tilgung wurde mit 2 Prozent so gewählt, dass Entschuldungstempo und Alltagsbudget im Gleichgewicht bleiben.

Das Ergebnis

Bereitgestellt wurden 697.000 Euro bei rund 72 Prozent Beleihungsauslauf. Durch die Einbeziehung der lastenfreien Bestandsimmobilie sank der rechnerische Auslauf des Gesamtengagements zusätzlich. Alle Werte sind gerundete Beispielangaben; verbindlich ist allein ein geprüftes Angebot. Ein zweiter Blick auf die Zahlen ersetzte hier die erste, vorschnelle Absage.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.