Kapitalanlage Offenbach am Main: Mietausfallszenario in der Haushaltsrechnung abgebildet

Mehrere laufende Immobiliendarlehen galten der Hausbank als zu starkes Engagement. Eine vollständige Bestandsdarstellung führte in Offenbach am Main dennoch zur Zusage über 697.000 Euro.

Die Ausgangslage

Der Kunde, 54 Jahre alt, ist angestellt als IT-Projektleiter und hält bereits zwei vermietete Eigentumswohnungen. Erworben werden sollte ein Wohn- und Geschäftshaus in Offenbach am Main zum Kaufpreis von 970.000 Euro bei einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von 33.500 Euro. Das Objekt liegt nur wenige S-Bahn-Minuten von der Frankfurter Innenstadt entfernt. An Eigenkapital standen 385.000 Euro zur Verfügung.

Die Herausforderung

Mieteinnahmen werden bei Kapitalanlagen regelmäßig nicht in voller Höhe angerechnet, sondern mit einem Sicherheitsabschlag. Zusätzlich setzen Institute Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschalen an, sodass der rechnerisch verfügbare Überschuss deutlich unter der Nettokaltmiete liegt. Zusätzlich war zu klären, welche Unterlagen die in Betracht kommenden Häuser in Hessen tatsächlich verlangen.

Unsere Lösung

Für die Werteinschätzung wurden Grundrisse, Flächenaufstellung, Energieausweis, Sanierungshistorie und eine Einordnung in das örtliche Preisniveau zusammengestellt. Dem pauschalen Abschlag wegen des Baujahrs 1981 wurde eine dokumentierte Modernisierungshistorie entgegengesetzt. So wurde der Beleihungswert nicht geschätzt, sondern begründet. Zwei der vier angefragten Häuser folgten dieser Einordnung. Parallel wurde der Zeitplan bis zur Auszahlung rückwärts geplant, damit die Termine in Offenbach am Main eingehalten werden konnten.

Das Ergebnis

Finanziert wurde in zwei Tranchen: eine Kaufpreistranche und eine nach Rechnungsnachweis abgerufene Modernisierungstranche über 94.000 Euro, insgesamt 697.000 Euro bei 15 Jahren Zinsbindung. Ergebnis und Ablauf hängen von Objekt, Einkommen und Marktumfeld ab und variieren entsprechend. Tragfähig wurde die Finanzierung durch die Struktur, nicht durch einen Zinstrick.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.