Immobilienportfolio ausbauen: Zweifamilienhaus in Offenbach am Main als vierter Baustein
Nach zwei Absagen wurde die Anfrage für ein vermietetes Zweifamilienhaus in Offenbach am Main neu aufgesetzt: Objektakten je Bestandsobjekt, Gesamtübersicht, Mietausfallszenario.
Die Ausgangslage
Eine Kapitalanlegerin, 40 Jahre alt, wollte ihre erste vermietete Immobilie erwerben: ein vermietetes Zweifamilienhaus in Offenbach am Main für 695.000 Euro, rund 197 Quadratmeter, aktuell vermietet für 2.120 Euro monatlich. Die selbst bewohnte Immobilie ist zu etwa zwei Dritteln zurückgeführt.
Die Herausforderung
Die Bruttorendite wirkte auf den ersten Blick auskömmlich. Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem Mietausfallwagnis blieb jedoch deutlich weniger Überschuss, als der Käufer kalkuliert hatte. Hinzu kam, dass die Angebotslage in Offenbach am Main kaum Spielraum für lange Prüfungszeiträume ließ.
Unsere Lösung
Für die Werteinschätzung wurden Grundrisse, Flächenaufstellung, Energieausweis, Sanierungshistorie und eine Einordnung in das örtliche Preisniveau zusammengestellt. Dem pauschalen Abschlag wegen des Baujahrs 1962 wurde eine dokumentierte Modernisierungshistorie entgegengesetzt. So wurde der Beleihungswert nicht geschätzt, sondern begründet. Zwei der vier angefragten Häuser folgten dieser Einordnung. Die anfängliche Tilgung wurde mit 3,5 Prozent so gewählt, dass Entschuldungstempo und Alltagsbudget im Gleichgewicht bleiben.
Das Ergebnis
Am Ende standen 492.000 Euro bei einem Kaufpreis von 695.000 Euro und Kaufnebenkosten von rund 55.500 Euro, die vollständig aus Eigenmitteln getragen wurden. Der Zinssatz lag im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,7 Prozent. Eine Übertragung dieses Ergebnisses auf andere Vorhaben ist ausdrücklich nicht möglich. Der Weg dorthin führte über eine vollständige Unterlage und die passende Bankauswahl.
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