Vermietete Wohn- und Geschäftshaus in Offenbach am Main: Finanzierung über 1.002.000 Euro strukturiert

Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet erwarb ein Wohn- und Geschäftshaus in Offenbach am Main. Entscheidend war ein Institut, das nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewertet statt allein auf den Kaufpreis abzustellen.

Die Ausgangslage

Erworben werden sollte ein Wohn- und Geschäftshaus in Offenbach am Main aus dem Baujahr 1966 zum Kaufpreis von 1.140.000 Euro. Die Mietverträge waren teilweise über zwanzig Jahre alt, die Bestandsmieten lagen entsprechend deutlich unter dem örtlichen Vergleichsniveau. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 47.500 Euro.

Die Herausforderung

Die Bestandsmieten lagen weit unter dem örtlichen Vergleichsniveau. Zwar besteht Anpassungspotenzial, doch rechnet keine Bank mit hypothetischen künftigen Mieten – maßgeblich ist die aktuelle Vertragslage. Hinzu kam, dass die Werteinschätzung des Objekts in Offenbach am Main nicht allein aus dem Kaufpreis abgeleitet werden konnte.

Unsere Lösung

Weil das Objekt in Offenbach am Main über 7 Einheiten verfügt, wurde die Einnahmenstruktur nach Einheiten aufgeschlüsselt und das Klumpenrisiko einzelner Mietverhältnisse bewertet. Für die beiden größten Mietverträge wurden Laufzeit und Zahlungshistorie gesondert belegt. Der Kapitaldienst wurde anschließend mit einem Sicherheitsabschlag auf die Jahresnettokaltmiete von 47.500 Euro gerechnet. Am Ende stand ein Vergleich mehrerer Häuser, aus dem die für diesen Haushalt passende Kombination aus Rate, Bindung und Flexibilität hervorging.

Das Ergebnis

Umgesetzt wurde ein Annuitätendarlehen über 1.002.000 Euro mit 4 Prozent Anfangstilgung und einer Rate von rund 6.760 Euro. Auch im gerechneten Mietausfallszenario bleibt ein Überschuss im Haushalt. Jede Finanzierung wird einzeln geprüft; eine Zusage lässt sich vorab nicht in Aussicht stellen. Tragfähig wurde die Finanzierung durch die Struktur, nicht durch einen Zinstrick.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.