Kapitalanlage finanzieren: Mehrfamilienhaus trotz mehrerer laufender Immobiliendarlehen

Ein Kapitalanleger mit drei bereits finanzierten Eigentumswohnungen wollte ein Mehrfamilienhaus erwerben und galt seiner Hausbank als zu stark engagiert. Eine vollständige Bestands- und Ertragsdarstellung sowie die Einbindung einer Zusatzsicherheit machten die Finanzierung darstellbar.

Die Ausgangslage

Der Kunde, 51 Jahre alt, ist angestellter Vertriebsleiter und hält daneben drei vermietete Eigentumswohnungen, davon eine lastenfrei. Erworben werden sollte ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten zum Kaufpreis von 890.000 Euro bei einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von rund 48.000 Euro. Eine der sechs Einheiten stand zum Zeitpunkt der Anfrage leer, zusätzlich bestand ein erkennbarer Sanierungsbedarf an der Heizungsanlage. An Eigenkapital standen 260.000 Euro zur Verfügung. Die bisherige Hausbank verwies auf die Summe der laufenden Engagements und wollte kein weiteres Objekt finanzieren.

Die Herausforderung

Die vorhandenen Darlehen waren auf verschiedene Institute verteilt und lagen der neuen Bank zunächst nur als Selbstauskunft ohne belastbare Zahlen vor. Leerstand und Sanierungsstau drückten den Ertragswert und damit den Beleihungswert unter den Kaufpreis. Zusätzlich musste plausibel dargestellt werden, dass der Gesamtkapitaldienst aller Objekte auch bei vorübergehenden Mietausfällen tragfähig bleibt.

Unsere Lösung

Für jedes Bestandsobjekt wurde eine Objektakte mit Restschuld, Zinsbindung, Rate, Ist-Miete, Beleihungsauslauf und laufendem Überschuss erstellt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet. Die Mieteinnahmen wurden – wie bei Kapitalanlagen üblich – nicht in voller Höhe, sondern mit einem Sicherheitsabschlag in die Haushaltsrechnung eingestellt, zusätzlich wurde eine Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschale je Quadratmeter angesetzt. Für die leerstehende Einheit wurde nicht die Wunschmiete, sondern die belegbare ortsübliche Vergleichsmiete kalkuliert und ein Mietausfallszenario gerechnet. Angesprochen wurden gezielt Institute mit ausgeprägter Kompetenz im Ertragswertverfahren und im Kapitalanlagegeschäft, die eine Bewertung nach nachhaltig erzielbaren Erträgen vornehmen, statt allein auf den Kaufpreis abzustellen. Die lastenfreie Eigentumswohnung wurde als zusätzliche Sicherheit einbezogen, wodurch sich der rechnerische Beleihungsauslauf des Gesamtengagements deutlich reduzierte. Die Finanzierung wurde in eine Grundtranche für den Kaufpreis und eine gesondert abgerufene Modernisierungstranche für die Heizungserneuerung aufgeteilt, deren Auszahlung an Baufortschritt und Rechnungsnachweis geknüpft ist.

Das Ergebnis

Zugesagt wurden 700.000 Euro in zwei Tranchen mit 10 Jahren Zinsbindung und einem Zinssatz im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,8 Prozent. Der Beleihungsauslauf lag bei rund 85 Prozent des Beleihungswerts und sank durch die Einbeziehung der lastenfreien Wohnung rechnerisch auf etwa 72 Prozent. Steuerliche Fragen zu Abschreibung und Werbungskosten gehören in die Hand Ihres Steuerberaters – finanzierungsseitig war das Ergebnis eine individuelle Lösung statt einer Standardablehnung wegen bestehender Engagements.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.