Kapitalanleger in Marburg: Portfolio trotz mehrerer laufender Darlehen erweitert

Leerstand und Sanierungsstau drückten den Ertragswert des Objekts in Marburg. Die Aufteilung in Kaufpreis- und Modernisierungstranche löste das Problem.

Die Ausgangslage

Der 39-jährige Käufer hält drei bereits finanzierte Objekte, davon eines lastenfrei. Das neue Objekt in Marburg – eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung für 320.000 Euro – sollte das Portfolio ergänzen. Die bisherige Hausbank verwies auf die Summe der laufenden Engagements.

Die Herausforderung

Die Bruttorendite wirkte auf den ersten Blick auskömmlich. Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem Mietausfallwagnis blieb jedoch deutlich weniger Überschuss, als der Käufer kalkuliert hatte. Gleichzeitig durfte die monatliche Belastung von rund 1.760 Euro den finanziellen Spielraum für den Alltag nicht aufzehren.

Unsere Lösung

Für jedes Bestandsobjekt wurde eine Objektakte mit Restschuld, Zinsbindung, Rate, Ist-Miete, Beleihungsauslauf und laufendem Überschuss erstellt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet. Die Mieteinnahmen wurden nicht in voller Höhe, sondern mit einem Sicherheitsabschlag in die Haushaltsrechnung eingestellt, zusätzlich wurde eine Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschale je Quadratmeter angesetzt. Angesprochen wurden gezielt Institute mit ausgeprägter Kompetenz im Ertragswertverfahren, die nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewerten statt allein auf den Kaufpreis abzustellen. Der Beleihungsauslauf lag am Ende bei rund 87 Prozent. Der Antrag ging bewusst nur an wenige, sorgfältig ausgewählte Häuser in Hessen statt breit gestreut in den Markt.

Das Ergebnis

Am Ende standen 278.000 Euro bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro und Kaufnebenkosten von rund 37.000 Euro, die vollständig aus Eigenmitteln getragen wurden. Der Zinssatz lag im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,6 Prozent. Die genannten Werte sind Beispielwerte aus der Beratungspraxis und keine Konditionszusage für Ihr Vorhaben. Tragfähig wurde die Finanzierung durch die Struktur, nicht durch einen Zinstrick.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.