Mehrfamilienhaus in Mainz: Ertragswert statt Kaufpreis als Maßstab

2 Wohneinheiten in Mainz zu 885.000 Euro: Der Fall zeigt, wie Bestandsobjekte mit gemischter Mietstruktur bewertet und finanziert werden.

Die Ausgangslage

Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet, 44 Jahre alt, suchte bewusst außerhalb des eigenen Marktes und wurde in Mainz fündig: ein vermietetes Zweifamilienhaus zu 885.000 Euro mit 43.500 Euro Jahresnettokaltmiete. Das Objekt liegt am westlichen Rand des Rhein-Main-Gebiets mit S-Bahn-Anschluss nach Frankfurt.

Die Herausforderung

Bei Objekten mit mehreren Einheiten prüfen Institute die Mieterstruktur, Vertragslaufzeiten und die Verteilung der Einnahmen. Ein einzelner großer Mieter erhöht das Klumpenrisiko und wird entsprechend gewichtet. Offen blieb zunächst, welche Restschuld am Ende der 20-jährigen Zinsbindung überhaupt vertretbar ist.

Unsere Lösung

Die steuerlichen Fragen wurden bewusst ausgeklammert und an den Steuerberater des Käufers verwiesen; finanzierungsseitig wurde ausschließlich mit Zahlungsströmen vor Steuern gerechnet. Diese Trennung hielt die Rechnung belastbar und vermied Annahmen, die niemand verantworten kann. Auf dieser Basis wurden 632.000 Euro mit 20 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Anfangstilgung strukturiert. Die fertige Unterlage ging anschließend gebündelt an die ausgewählten Häuser, sodass die Prüfung ohne Rückfragen laufen konnte.

Das Ergebnis

Finanziert wurden 632.000 Euro bei einer Rate von rund 3.000 Euro. Der nach Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis verbleibende Überschuss wurde dem Käufer vor der Kaufentscheidung offen dargestellt. Die Angaben beschreiben einen beispielhaften Fall aus der Beratungspraxis, keinen garantierten Ablauf. Tragfähig wurde die Finanzierung durch die Struktur, nicht durch einen Zinstrick.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.