Mehrfamilienhaus in Köln: Ertragswert statt Kaufpreis als Maßstab

3 Wohneinheiten in Köln zu 460.000 Euro: Der Fall zeigt, wie Bestandsobjekte mit gemischter Mietstruktur bewertet und finanziert werden.

Die Ausgangslage

Das Objekt in Köln, eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung mit 3 Einheiten, war für 460.000 Euro angeboten. Die Jahresnettokaltmiete von 19.500 Euro entsprach einer auskömmlichen Bruttorendite, allerdings bestand erkennbarer Instandhaltungsstau an Dach und Fassade.

Die Herausforderung

Kapitalanlagen werden vielfach nur bis zu einem deutlich niedrigeren Beleihungsauslauf finanziert als selbst genutztes Wohneigentum. Der geplante Eigenkapitaleinsatz von 135.500 Euro reichte für die erste Zielstruktur nicht aus. Erschwerend wirkte, dass ein Beleihungsauslauf von rund 83 Prozent den Kreis annahmebereiter Institute spürbar einschränkt.

Unsere Lösung

Die steuerlichen Fragen wurden bewusst ausgeklammert und an den Steuerberater des Käufers verwiesen; finanzierungsseitig wurde ausschließlich mit Zahlungsströmen vor Steuern gerechnet. Diese Trennung hielt die Rechnung belastbar und vermied Annahmen, die niemand verantworten kann. Auf dieser Basis wurden 380.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Anfangstilgung strukturiert. Für den Fall veränderter Verhältnisse wurde zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbart.

Das Ergebnis

Bereitgestellt wurden 380.000 Euro bei rund 83 Prozent Beleihungsauslauf. Durch die Einbeziehung der lastenfreien Bestandsimmobilie sank der rechnerische Auslauf des Gesamtengagements zusätzlich. Die genannten Werte sind Beispielwerte aus der Beratungspraxis und keine Konditionszusage für Ihr Vorhaben. Am Ende stand eine individuelle Lösung statt einer Standardablehnung.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.