Kapitalanlage in Kassel: Mehrfamilienhaus mit 41.500 Euro Jahresnettokaltmiete finanziert

Ein Kapitalanleger wollte in Kassel ein Mehrfamilienhaus mit einer Jahresnettokaltmiete von 41.500 Euro erwerben. Die Bank rechnete die Mieteinnahmen nur mit Abschlag an – die Struktur musste das auffangen.

Die Ausgangslage

Das Objekt in Kassel, ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten, war für 785.000 Euro angeboten. Die Jahresnettokaltmiete von 41.500 Euro entsprach einer auskömmlichen Bruttorendite, allerdings bestand erkennbarer Instandhaltungsstau an Dach und Fassade.

Die Herausforderung

Das Objekt in Kassel liegt außerhalb des Wohnorts des Käufers. Einige Institute begrenzen Kapitalanlagefinanzierungen auf ihr eigenes Geschäftsgebiet oder verlangen eine Verwaltung vor Ort. Zusätzlich war offen, ob eine Zinsbindung von 10 Jahren zu vertretbaren Bedingungen darstellbar ist.

Unsere Lösung

Für jedes Bestandsobjekt wurde eine Objektakte mit Restschuld, Zinsbindung, Rate, Ist-Miete, Beleihungsauslauf und laufendem Überschuss erstellt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet. Die Mieteinnahmen wurden nicht in voller Höhe, sondern mit einem Sicherheitsabschlag in die Haushaltsrechnung eingestellt, zusätzlich wurde eine Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschale je Quadratmeter angesetzt. Angesprochen wurden gezielt Institute mit ausgeprägter Kompetenz im Ertragswertverfahren, die nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewerten statt allein auf den Kaufpreis abzustellen. Der Beleihungsauslauf lag am Ende bei rund 70 Prozent. Die Zielrate von rund 3.000 Euro wurde vorab festgelegt und alle weiteren Parameter daran ausgerichtet.

Das Ergebnis

Finanziert wurde in zwei Tranchen: eine Kaufpreistranche und eine nach Rechnungsnachweis abgerufene Modernisierungstranche über 38.000 Euro, insgesamt 553.000 Euro bei 10 Jahren Zinsbindung. Die genannten Werte sind Beispielwerte aus der Beratungspraxis und keine Konditionszusage für Ihr Vorhaben. Ein zweiter Blick auf die Zahlen ersetzte hier die erste, vorschnelle Absage.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.