Vermietete Zweifamilienhaus in Heidelberg: Finanzierung über 855.000 Euro strukturiert
Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet erwarb ein vermietetes Zweifamilienhaus in Heidelberg. Entscheidend war ein Institut, das nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewertet statt allein auf den Kaufpreis abzustellen.
Die Ausgangslage
Erworben werden sollte ein vermietetes Zweifamilienhaus in Heidelberg aus dem Baujahr 1959 zum Kaufpreis von 985.000 Euro. Die Mietverträge waren teilweise über zwanzig Jahre alt, die Bestandsmieten lagen entsprechend deutlich unter dem örtlichen Vergleichsniveau. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 50.000 Euro.
Die Herausforderung
Das Baujahr 1959 und die technische Ausstattung führten bei zwei Instituten zu einem pauschalen Wertabschlag. Ohne Gegendarstellung wäre der Beleihungsauslauf rechnerisch über die Annahmegrenze gestiegen. Hinzu kam, dass jede weitere erfolglose Anfrage Spuren in der Bonitätsauskunft hinterlassen hätte.
Unsere Lösung
Für die Werteinschätzung wurden Grundrisse, Flächenaufstellung, Energieausweis, Sanierungshistorie und eine Einordnung in das örtliche Preisniveau zusammengestellt. Dem pauschalen Abschlag wegen des Baujahrs 1959 wurde eine dokumentierte Modernisierungshistorie entgegengesetzt. So wurde der Beleihungswert nicht geschätzt, sondern begründet. Zwei der vier angefragten Häuser folgten dieser Einordnung. Für den Fall veränderter Verhältnisse wurde zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbart.
Das Ergebnis
Finanziert wurden 855.000 Euro bei einer Rate von rund 5.770 Euro. Der nach Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis verbleibende Überschuss wurde dem Käufer vor der Kaufentscheidung offen dargestellt. Welche Häuser eine solche Konstellation annehmen, ändert sich mit den Kreditrichtlinien und ist jeweils neu zu prüfen. Tragfähig wurde die Finanzierung durch die Struktur, nicht durch einen Zinstrick.
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