Kapitalanlage in Hanau: Kaufpreis 320.000 Euro, Darlehen 266.000 Euro
Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet erwarb eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung in Hanau. Entscheidend war ein Institut, das nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewertet statt allein auf den Kaufpreis abzustellen.
Die Ausgangslage
Eine 58-jährige Käuferin, als Prokuristin eines Handelsunternehmens tätig, wollte in Hanau eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung als Altersvorsorge erwerben. Kaufpreis 320.000 Euro, Eigenkapital 91.000 Euro, Bestandsmiete 1.080 Euro monatlich. Das Objekt liegt im östlichen Rhein-Main-Gebiet mit Regionalbahnanschluss nach Frankfurt und wurde vor acht Jahren umfassend saniert.
Die Herausforderung
Für die leerstehende Einheit durfte nicht die Wunschmiete angesetzt werden, sondern nur eine belegbare ortsübliche Vergleichsmiete. Die Differenz veränderte den Ertragswert spürbar. Hinzu kam, dass die Angebotslage in Hanau kaum Spielraum für lange Prüfungszeiträume ließ.
Unsere Lösung
Die Mieterstruktur wurde vollständig aufbereitet: Mietverträge, Laufzeiten, Staffelungen, Kautionen und Zahlungshistorie. Auf dieser Grundlage ließ sich die Nachhaltigkeit der Jahresnettokaltmiete von 13.000 Euro belegen. Zusätzlich wurde eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete beigefügt, um das Anpassungspotenzial einzuordnen, ohne es in die Rechnung einzustellen. Kalkuliert wurde ausschließlich mit der aktuellen Vertragslage. Die Gesamtstruktur über 266.000 Euro wurde vor der Zusage noch einmal gegen ein Alternativszenario gerechnet.
Das Ergebnis
Bereitgestellt wurden 266.000 Euro bei rund 83 Prozent Beleihungsauslauf. Durch die Einbeziehung der lastenfreien Bestandsimmobilie sank der rechnerische Auslauf des Gesamtengagements zusätzlich. Die Angaben beschreiben einen beispielhaften Fall aus der Beratungspraxis, keinen garantierten Ablauf. Entscheidend war nicht ein Sonderprodukt, sondern die passende Auswahl des Darlehensgebers.
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