Anlageimmobilie in Hamburg mit Sanierungstranche finanziert

Leerstand und Sanierungsstau drückten den Ertragswert des Objekts in Hamburg. Die Aufteilung in Kaufpreis- und Modernisierungstranche löste das Problem.

Die Ausgangslage

Erworben werden sollte ein vermietetes Zweifamilienhaus in Hamburg aus dem Baujahr 1991 zum Kaufpreis von 1.095.000 Euro. Die Mietverträge waren teilweise über zwanzig Jahre alt, die Bestandsmieten lagen entsprechend deutlich unter dem örtlichen Vergleichsniveau. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 42.500 Euro.

Die Herausforderung

Die bestehenden Darlehen waren auf verschiedene Institute verteilt und lagen der neuen Bank nur als Selbstauskunft vor. Ohne belastbare Zahlen zu Restschuld, Rate und Mieteinnahmen je Objekt wird das Gesamtengagement pauschal negativ gewürdigt. Der Zeitplan war eng, weil der Notartermin in Hamburg bereits abgestimmt war und sich nicht beliebig verschieben ließ.

Unsere Lösung

Der Eigenkapitaleinsatz wurde von der ursprünglichen Planung auf 256.000 Euro erhöht, um den für Kapitalanlagen üblichen niedrigeren Beleihungsauslauf zu erreichen. Die Kaufnebenkosten von rund 121.000 Euro wurden vollständig aus Eigenmitteln getragen. Damit lag der Beleihungsauslauf bei etwa 88 Prozent – eine Größenordnung, die den Kreis annahmebereiter Institute deutlich erweitert. Vereinbart wurde eine Anfangstilgung von 3 Prozent. Die anfängliche Tilgung wurde mit 3 Prozent so gewählt, dass Entschuldungstempo und Alltagsbudget im Gleichgewicht bleiben.

Das Ergebnis

Bewilligt wurden 960.000 Euro für ein vermietetes Zweifamilienhaus mit 3 Einheiten. Steuerliche Fragen zu Abschreibung und Werbungskosten gehören in die Hand Ihres Steuerberaters; finanzierungsseitig trägt die Struktur. Ergebnis und Ablauf hängen von Objekt, Einkommen und Marktumfeld ab und variieren entsprechend. Nicht jedes Haus nimmt eine solche Konstellation an – die Auswahl macht den Unterschied.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.