Kapitalanlage Freiburg im Breisgau: Mietausfallszenario in der Haushaltsrechnung abgebildet

Die Mietrendite des Objekts in Freiburg im Breisgau war rechnerisch attraktiv – tragfähig wurde die Finanzierung aber erst nach Ansatz von Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschalen.

Die Ausgangslage

Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet, 55 Jahre alt, suchte bewusst außerhalb des eigenen Marktes und wurde in Freiburg im Breisgau fündig: ein Mehrfamilienhaus zu 1.385.000 Euro mit 58.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Das Objekt liegt am Rand des Schwarzwalds mit hoher Wohnqualität.

Die Herausforderung

Kapitalanlagen werden vielfach nur bis zu einem deutlich niedrigeren Beleihungsauslauf finanziert als selbst genutztes Wohneigentum. Der geplante Eigenkapitaleinsatz von 536.500 Euro reichte für die erste Zielstruktur nicht aus. Erschwerend wirkte die Erwartung, ein Darlehen über 995.000 Euro innerhalb weniger Wochen verbindlich zugesagt zu bekommen.

Unsere Lösung

Für jedes Bestandsobjekt wurde eine Objektakte mit Restschuld, Zinsbindung, Rate, Ist-Miete, Beleihungsauslauf und laufendem Überschuss erstellt und zu einer Gesamtübersicht verdichtet. Die Mieteinnahmen wurden nicht in voller Höhe, sondern mit einem Sicherheitsabschlag in die Haushaltsrechnung eingestellt, zusätzlich wurde eine Bewirtschaftungs- und Instandhaltungspauschale je Quadratmeter angesetzt. Angesprochen wurden gezielt Institute mit ausgeprägter Kompetenz im Ertragswertverfahren, die nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewerten statt allein auf den Kaufpreis abzustellen. Der Beleihungsauslauf lag am Ende bei rund 72 Prozent. Am Ende stand ein Vergleich mehrerer Häuser, aus dem die für diesen Haushalt passende Kombination aus Rate, Bindung und Flexibilität hervorging.

Das Ergebnis

Am Ende standen 995.000 Euro mit 3 Prozent Anfangstilgung. Der Kapitaldienst wird auch mit einem Sicherheitsabschlag auf die Jahresnettokaltmiete von 58.000 Euro getragen. Alle Werte sind gerundete Beispielangaben; verbindlich ist allein ein geprüftes Angebot. Der Weg dorthin führte über eine vollständige Unterlage und die passende Bankauswahl.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.