9 Wohneinheiten in Dreieich: Finanzierung in zwei Tranchen

Bei einem Kaufpreis von 1.270.000 Euro in Dreieich lag der Ertragswert unter dem Kaufpreis. Erst die Einbeziehung einer Zusatzsicherheit machte die gewünschte Struktur darstellbar.

Die Ausgangslage

Angefragt wurde ein Darlehen über 1.057.000 Euro für ein Sechsfamilienhaus in Dreieich. Der Kaufpreis liegt bei 1.270.000 Euro, die Jahresnettokaltmiete bei 44.500 Euro; zusätzlich war ein Modernisierungsbudget von 138.000 Euro für Heizung und Fenster eingeplant.

Die Herausforderung

Die Frage der steuerlichen Behandlung von Abschreibung und Werbungskosten wurde vom Käufer an die Finanzierung herangetragen. Diese Themen gehören zum Steuerberater und dürfen die finanzierungsseitige Prüfung nicht ersetzen. Gleichzeitig sollte die Struktur so flexibel bleiben, dass Sondertilgungen jederzeit möglich sind.

Unsere Lösung

Die Finanzierung wurde in eine Grundtranche für den Kaufpreis und eine gesondert abgerufene Modernisierungstranche über 138.000 Euro aufgeteilt, deren Auszahlung an Baufortschritt und Rechnungsnachweis geknüpft ist. Damit wurde die Bank nicht mit einem Objekt in schlechtem Zustand konfrontiert, sondern mit einem Sanierungsplan samt Kostenschätzung. Für die leerstehende Einheit wurde die belegbare ortsübliche Vergleichsmiete kalkuliert und ein Mietausfallszenario gerechnet. Insgesamt wurden 1.057.000 Euro bereitgestellt. Die Zielrate von rund 5.460 Euro wurde vorab festgelegt und alle weiteren Parameter daran ausgerichtet.

Das Ergebnis

Finanziert wurden 1.057.000 Euro bei einer Rate von rund 5.460 Euro. Der nach Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis verbleibende Überschuss wurde dem Käufer vor der Kaufentscheidung offen dargestellt. Die genannten Werte sind Beispielwerte aus der Beratungspraxis und keine Konditionszusage für Ihr Vorhaben. Ein zweiter Blick auf die Zahlen ersetzte hier die erste, vorschnelle Absage.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.