Erste Kapitalanlage in Darmstadt: 1.090.000 Euro bei 77 Prozent Beleihungsauslauf

Mehrere laufende Immobiliendarlehen galten der Hausbank als zu starkes Engagement. Eine vollständige Bestandsdarstellung führte in Darmstadt dennoch zur Zusage über 843.000 Euro.

Die Ausgangslage

Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet, 42 Jahre alt, suchte bewusst außerhalb des eigenen Marktes und wurde in Darmstadt fündig: ein Mehrfamilienhaus zu 1.090.000 Euro mit 48.500 Euro Jahresnettokaltmiete. Das Objekt liegt in einem Darmstädter Stadtteil mit guter Straßenbahnanbindung.

Die Herausforderung

Der Sanierungsbedarf an Dach und Fassade musste vor der Bewertung beziffert werden. Ohne belastbare Kostenschätzung hätte die Bank einen pauschalen Abschlag angesetzt, der über den tatsächlichen Kosten gelegen hätte. Erschwerend wirkte, dass ein Beleihungsauslauf von rund 77 Prozent den Kreis annahmebereiter Institute spürbar einschränkt.

Unsere Lösung

Der Instandhaltungsstau wurde durch drei Handwerkerangebote beziffert und dem Kaufpreis gegenübergestellt. Diese Zahlen flossen als Modernisierungsbudget von 55.000 Euro in die Gesamtfinanzierung ein, statt als unbezifferter Risikofaktor im Raum zu stehen. Die Bank konnte damit den Zustand nach Sanierung bewerten. Die Auszahlung dieser Tranche erfolgt nach Rechnungsnachweis. Der Antrag ging bewusst nur an wenige, sorgfältig ausgewählte Häuser in Hessen statt breit gestreut in den Markt.

Das Ergebnis

Die Finanzierung über 843.000 Euro wurde von einem Institut mit eigener Kompetenz im Ertragswertverfahren zugesagt, nachdem zwei Häuser zuvor pauschal abgelehnt hatten. Zinsbindung 10 Jahre. Zinssätze, Beleihungsausläufe und Annahmerichtlinien ändern sich laufend; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt der Anfrage. Entscheidend war nicht ein Sonderprodukt, sondern die passende Auswahl des Darlehensgebers.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.