Anlageimmobilie in Aschaffenburg mit Sanierungstranche finanziert
Für die erste Kapitalanlage in Aschaffenburg musste geklärt werden, wie Mieteinnahmen und Eigenheimfinanzierung zusammen in der Haushaltsrechnung wirken.
Die Ausgangslage
Für ein Mehrfamilienhaus in Aschaffenburg lag ein Kaufpreis von 1.095.000 Euro auf dem Tisch, gelegen am bayerischen Rand des Rhein-Main-Gebiets mit direkter Bahnverbindung nach Frankfurt. Der 57-jährige Interessent verfügte über 406.500 Euro Eigenkapital und wollte die Kaufnebenkosten von rund 99.500 Euro vollständig selbst tragen.
Die Herausforderung
Die Bruttorendite wirkte auf den ersten Blick auskömmlich. Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem Mietausfallwagnis blieb jedoch deutlich weniger Überschuss, als der Käufer kalkuliert hatte. Hinzu kam, dass die Angebotslage in Aschaffenburg kaum Spielraum für lange Prüfungszeiträume ließ.
Unsere Lösung
Der Eigenkapitaleinsatz wurde von der ursprünglichen Planung auf 406.500 Euro erhöht, um den für Kapitalanlagen üblichen niedrigeren Beleihungsauslauf zu erreichen. Die Kaufnebenkosten von rund 99.500 Euro wurden vollständig aus Eigenmitteln getragen. Damit lag der Beleihungsauslauf bei etwa 72 Prozent – eine Größenordnung, die den Kreis annahmebereiter Institute deutlich erweitert. Vereinbart wurde eine Anfangstilgung von 2,5 Prozent. Für den Fall veränderter Verhältnisse wurde zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbart.
Das Ergebnis
Erworben wurde ein Mehrfamilienhaus in Aschaffenburg zu 1.095.000 Euro, finanziert mit 788.000 Euro Fremdmitteln und 406.500 Euro Eigenkapital. Die Jahresnettokaltmiete von 39.000 Euro deckt den Kapitaldienst auch nach Ansatz von Bewirtschaftungspauschalen. Ergebnis und Ablauf hängen von Objekt, Einkommen und Marktumfeld ab und variieren entsprechend. Am Ende stand eine individuelle Lösung statt einer Standardablehnung.
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