Mehrfamilienhaus in Aachen: Ertragswert statt Kaufpreis als Maßstab

Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet erwarb ein vermietetes Zweifamilienhaus in Aachen. Entscheidend war ein Institut, das nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewertet statt allein auf den Kaufpreis abzustellen.

Die Ausgangslage

Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet, 51 Jahre alt, suchte bewusst außerhalb des eigenen Marktes und wurde in Aachen fündig: ein vermietetes Zweifamilienhaus zu 685.000 Euro mit 35.500 Euro Jahresnettokaltmiete. Das Objekt liegt im Dreiländereck mit stark von der Hochschule geprägtem Mietmarkt.

Die Herausforderung

Kapitalanlagen werden vielfach nur bis zu einem deutlich niedrigeren Beleihungsauslauf finanziert als selbst genutztes Wohneigentum. Der geplante Eigenkapitaleinsatz von 137.000 Euro reichte für die erste Zielstruktur nicht aus. Gleichzeitig durfte die monatliche Belastung von rund 3.890 Euro den finanziellen Spielraum für den Alltag nicht aufzehren.

Unsere Lösung

Die steuerlichen Fragen wurden bewusst ausgeklammert und an den Steuerberater des Käufers verwiesen; finanzierungsseitig wurde ausschließlich mit Zahlungsströmen vor Steuern gerechnet. Diese Trennung hielt die Rechnung belastbar und vermied Annahmen, die niemand verantworten kann. Auf dieser Basis wurden 606.000 Euro mit 10 Jahren Zinsbindung und 4 Prozent Anfangstilgung strukturiert. Vor der endgültigen Auswahl wurden die Angebote mit identischen Eckdaten – 606.000 Euro über 10 Jahre – nebeneinandergelegt und nicht nur nach dem Zinssatz beurteilt.

Das Ergebnis

Bereitgestellt wurden 606.000 Euro bei rund 88 Prozent Beleihungsauslauf. Durch die Einbeziehung der lastenfreien Bestandsimmobilie sank der rechnerische Auslauf des Gesamtengagements zusätzlich. Konditionen hängen stets vom Einzelfall, von der Bonität und vom Zeitpunkt ab und lassen sich nicht auf andere Vorhaben übertragen. Entscheidend war nicht ein Sonderprodukt, sondern die passende Auswahl des Darlehensgebers.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.