Erbbaurecht in Rodgau: Beleihungsauslauf 86 Prozent trotz Sonderkonstellation

Eine Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers war Voraussetzung für die Finanzierung. In Rodgau wurde sie frühzeitig eingeholt.

Die Ausgangslage

Für eine Eigentumswohnung auf Erbbaurecht in Rodgau lag ein Kaufpreis von 260.000 Euro vor. Das Objekt steht auf einem Erbbaurechtsgrundstück mit 51 Jahren Restlaufzeit; die Käufer sind 45 und 42 Jahre alt und verfügen über 67.000 Euro Eigenkapital.

Die Herausforderung

Der jährliche Erbbauzins von 3.200 Euro ist eine dauerhafte Belastung, die neben der Rate steht. Wird er in der Haushaltsrechnung vergessen, entsteht ein systematisch zu positives Bild. Offen blieb zunächst, welche Restschuld am Ende der 15-jährigen Zinsbindung überhaupt vertretbar ist.

Unsere Lösung

Die Verlängerung des Erbbaurechts wurde angestoßen, die Finanzierung aber bewusst so aufgesetzt, dass sie auch ohne Verlängerung trägt. Weil die Entscheidung im Ermessen des Erbbaurechtsgebers liegt und zeitlich nicht steuerbar ist, wäre jede andere Annahme ein unnötiges Risiko gewesen. Die Modernisierung über 29.000 Euro wurde als eigene Tranche mit kürzerer Laufzeit strukturiert. Vor der endgültigen Auswahl wurden die Angebote mit identischen Eckdaten – 223.000 Euro über 15 Jahre – nebeneinandergelegt und nicht nur nach dem Zinssatz beurteilt.

Das Ergebnis

Finanziert wurden 29.000 Euro als eigene Tranche mit kürzerer Laufzeit, zuzüglich der bestehenden Finanzierung. Die Verlängerung des Erbbaurechts wurde angestoßen, die Struktur trägt aber auch ohne sie. Konditionen hängen stets vom Einzelfall, von der Bonität und vom Zeitpunkt ab und lassen sich nicht auf andere Vorhaben übertragen. Am Ende stand eine individuelle Lösung statt einer Standardablehnung.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.