Erbbaurecht verlängern und modernisieren: Darmstadt

Erbbaurecht schließt eine Finanzierung nicht aus – aber nicht jedes Institut nimmt diese Konstellation an. Der Fall aus Darmstadt zeigt die Auswahlkriterien.

Die Ausgangslage

Eine Familie mit zwei schulpflichtigen Kindern wollte in Darmstadt ein Reihenendhaus auf Erbbaurecht für 400.000 Euro erwerben. Der günstigere Preis gegenüber vergleichbaren Objekten erklärt sich durch das Erbbaurecht mit einem jährlichen Erbbauzins von 4.400 Euro. Die Eltern sind 35 und 32 Jahre alt.

Die Herausforderung

Eine Verlängerung des Erbbaurechts liegt im Ermessen des Erbbaurechtsgebers und ist zeitlich nicht steuerbar. Die Finanzierung durfte deshalb nicht darauf aufbauen, dass die Verlängerung zustande kommt. Erschwerend kam hinzu, dass eine anfängliche Tilgung von 3,5 Prozent und die gewünschte Rate von 2.050 Euro nicht ohne Weiteres zusammenpassten.

Unsere Lösung

Bei der Anschlussfinanzierung wurde die verkürzte Restlaufzeit von 78 Jahren zum Ausgangspunkt gemacht: Die neue Zinsbindung von 10 Jahren und die Anfangstilgung von 3,5 Prozent wurden so gewählt, dass die vollständige Rückführung klar innerhalb der Vertragslaufzeit liegt. Parallel wurde beim Erbbaurechtsgeber angefragt, ob eine Verlängerung möglich ist – ohne die Finanzierung darauf aufzubauen. Vor der Unterschrift wurden sämtliche Nebenbedingungen des Vertrags noch einmal einzeln durchgesprochen.

Das Ergebnis

Bewilligt wurden 347.000 Euro zu 3,6 Prozent im damaligen Marktumfeld. Beide Szenarien zur Anpassung des Erbbauzinses waren durchgerechnet und dem Antrag beigefügt. Ob eine vergleichbare Struktur darstellbar ist, entscheidet sich immer an den Zahlen des Einzelfalls. Entscheidend war nicht ein Sonderprodukt, sondern die passende Auswahl des Darlehensgebers.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.