Modernisierung im Bestand in Köln: Finanzierung für Eigentümer über 60
Ein gesetzliches Höchstalter für Immobiliendarlehen gibt es nicht. Der Fall aus Köln zeigt, worauf es stattdessen ankommt.
Die Ausgangslage
Das Ehepaar ist 68 und 71 Jahre alt und bewohnt seit über zwanzig Jahren eine Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil in Köln. Der Objektwert liegt bei etwa 510.000 Euro, aus der ursprünglichen Finanzierung besteht noch eine Restschuld von 52.000 Euro. Geplant waren ein barrierefreies Bad, ein stufenloser Zugang und der Austausch der alten Heizungsanlage mit einem Budget von rund 89.000 Euro.
Die Herausforderung
Die Restschuld von 52.000 Euro und das Modernisierungsbudget von 89.000 Euro wurden von den angefragten Häusern zunächst als zwei getrennte Vorgänge behandelt, jeweils mit eigener Prüfung und eigener Sicherheitenbestellung. Hinzu kam die Frage, ob sich ein Darlehensbetrag von 141.000 Euro über 10 Jahre zu einer Rate führen lässt, die der Haushalt dauerhaft trägt.
Unsere Lösung
Die Kapitaldienstfähigkeit wurde in zwei Stufen gerechnet: einmal für die verbleibenden Erwerbsjahre und einmal für die Zeit nach dem Renteneintritt, belegt mit aktueller Renteninformation, Betriebsrentenzusage und dem Mietvertrag der Einliegerwohnung. Die Rate wurde bewusst so bemessen, dass sie bereits im niedrigeren Renteneinkommen mit deutlichem Überschuss getragen wird, statt sich am heute möglichen Maximum zu orientieren. Der Beleihungsauslauf lag bei rund 28 Prozent des Objektwerts, was den Zugang zu günstigen Konditionsklassen eröffnete. Angefragt wurden gezielt Häuser ohne starre Endalter-Regel. Die Gesamtstruktur über 141.000 Euro wurde vor der Zusage noch einmal gegen ein Alternativszenario gerechnet.
Das Ergebnis
Finanziert wurden 89.000 Euro für den altersgerechten Umbau, davon ein Teil über ein Förderdarlehen. Die Anträge wurden vor Auftragsvergabe gestellt; Fördervoraussetzungen sind stets zum Antragszeitpunkt zu prüfen. Eine Übertragung dieses Ergebnisses auf andere Vorhaben ist ausdrücklich nicht möglich. Was zunächst nach Ablehnung aussah, war am Ende eine Frage der richtigen Adresse.
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