Vollfinanzierung ohne Eigenkapital: Eigenheim für ein junges Angestelltenpaar

Ein junges Paar mit sehr guter Sparquote, aber ohne nennenswertes Eigenkapital wollte die Miete durch eine eigene Immobilie ersetzen. Der Nachweis der Sparfähigkeit und ein provisionsfreier Kauf machten eine Finanzierung über Kaufpreis und Nebenkosten möglich.

Die Ausgangslage

Die Kundin ist 29, der Kunde 31 Jahre alt, beide sind unbefristet angestellt und seit über drei Jahren im jeweiligen Unternehmen beschäftigt. Das gemeinsame Nettoeinkommen liegt bei rund 5.400 Euro monatlich, Konsumkredite oder Leasingverträge bestehen nicht. Erworben werden sollte ein Reihenendhaus zum Kaufpreis von 380.000 Euro, das provisionsfrei direkt vom Eigentümer verkauft wurde. Eigenkapital war praktisch nicht vorhanden, weil kurz zuvor eine Hochzeit finanziert worden war. Die bisherige Warmmiete betrug 1.250 Euro, daneben wurden über zwölf Monate nachweisbar rund 1.100 Euro monatlich zurückgelegt.

Die Herausforderung

Neben dem Kaufpreis mussten auch die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch finanziert werden, in Summe rund 30.000 Euro. Viele Darlehensgeber verlangen jedoch, dass zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln getragen werden, und schließen Beleihungsausläufe oberhalb von 100 Prozent aus. Zudem steigt der Zinsaufschlag mit dem Beleihungsauslauf deutlich an, was die Tragfähigkeit der Rate zusätzlich unter Druck setzt.

Unsere Lösung

Die Sparfähigkeit wurde nicht behauptet, sondern belegt: zwölf Monate Kontoauszüge, aus denen die konstante Sparrate neben der laufenden Warmmiete hervorgeht, ergänzt um eine Gegenüberstellung von bisheriger Miete und künftiger Annuität. Beide Arbeitsverträge, Gehaltsnachweise und eine einwandfreie Bonitätsauskunft wurden vollständig vorgelegt, offene Punkte in der Auskunft vorab geklärt. Angefragt wurden ausschließlich Institute, die ausdrückliche Programme für Vollfinanzierungen führen und dabei nicht nur auf den Beleihungsauslauf, sondern auf den Haushaltsüberschuss abstellen. In der Haushaltsrechnung blieb nach Ansatz marktüblicher Lebenshaltungspauschalen und einer Objektkostenpauschale ein klarer monatlicher Überschuss, die Rate lag unterhalb eines Drittels des Nettoeinkommens. Weil ohne Eigenkapital langsamer entschuldet wird, wurde eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent kombiniert mit einer langen Zinsbindung vereinbart, um Zins- und Anschlussrisiko zu begrenzen. Ergänzend wurde die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts – Baujahr, Zustand, Lage und Grundriss – im Antrag gesondert dargestellt, da sie bei hohem Beleihungsauslauf zentral in die Kreditentscheidung einfließt.

Das Ergebnis

Finanziert wurden 410.000 Euro, also Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten und damit rund 108 Prozent des Kaufpreises, bei 15 Jahren Zinsbindung und einem Zinssatz im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,9 Prozent. Der Aufschlag gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital ist der Preis für den früheren Einstieg und sollte bewusst kalkuliert werden. Eine Vollfinanzierung ist nicht für jeden Haushalt geeignet – hier trug sie, weil die Zahlen es hergaben: eine individuelle Lösung statt einer Standardablehnung wegen fehlenden Eigenkapitals.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.