Umschuldung in Tübingen: Rate gehalten, Rückführung deutlich beschleunigt
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. In Tübingen schuf genau das den Handlungsspielraum für eine Neuordnung.
Die Ausgangslage
Der Eigentümer, 44 Jahre alt und in der Buchhaltung eines Mittelständlers beschäftigt, hatte ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung in Tübingen vor elf Jahren erworben. Die Restschuld beträgt 249.000 Euro, der Objektwert rund 955.000 Euro; die Immobilie liegt in Hanglage mit Blick über das Neckartal. Ein Verlängerungsangebot lag vor, ein Vergleich hatte bislang nicht stattgefunden.
Die Herausforderung
Anschlussfinanzierung und Modernisierung getrennt zu beantragen hätte zwei Antragsprozesse, zwei Bewertungen und eine zusätzliche Grundschuldbestellung bedeutet. Zugleich schließen manche Institute die Aufstockung im Rahmen einer Ablösung aus. Gleichzeitig musste die Zielrate von rund 2.290 Euro monatlich auch bei einer Einkommensdelle tragfähig bleiben.
Unsere Lösung
Anschlussfinanzierung und Modernisierung wurden in einem Vorgang gedacht: 249.000 Euro Ablösung zuzüglich 127.000 Euro für die geplanten Maßnahmen ergaben ein Gesamtdarlehen von 376.000 Euro. Weil die Modernisierung den Objektwert stützt, blieb der Beleihungsauslauf mit rund 39 Prozent im günstigen Bereich. Für den Modernisierungsanteil wurde zusätzlich geprüft, ob eine Förderung in Betracht kommt, und der Antrag vor Auftragsvergabe gestellt. Die Auszahlung dieses Teils erfolgt nach Rechnungsnachweis. Die fertige Unterlage ging anschließend gebündelt an die ausgewählten Häuser, sodass die Prüfung ohne Rückfragen laufen konnte.
Das Ergebnis
Die Umschuldung über 376.000 Euro wurde per Grundschuldabtretung umgesetzt; es fielen lediglich Beglaubigungs- und Grundbuchkosten im niedrigen dreistelligen Bereich an. Die Rate blieb mit rund 2.290 Euro nahezu unverändert, die Tilgung stieg auf 4 Prozent. Eine Übertragung dieses Ergebnisses auf andere Vorhaben ist ausdrücklich nicht möglich. Was zunächst nach Ablehnung aussah, war am Ende eine Frage der richtigen Adresse.
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