Neubau mit KfW-Förderung: Familienkredit und Bankdarlehen sinnvoll kombiniert

Eine vierköpfige Familie plante einen Neubau und wusste nicht, welcher Förderweg zu ihrem Vorhaben passt. Die Prüfung der Einkommensgrenze und der geplanten Effizienzhausstufe entschied über die Struktur der gesamten Finanzierung.

Die Ausgangslage

Die Eltern sind 35 und 34 Jahre alt und haben zwei Kinder im Kindergarten- und Grundschulalter. Ein Grundstück im südlichen Rhein-Main-Gebiet war bereits gekauft und lastenfrei, der schlüsselfertige Neubau war mit rund 545.000 Euro kalkuliert. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen lag im maßgeblichen Zeitraum bei etwa 68.000 Euro und damit unterhalb der für zwei Kinder geltenden Grenze der Familienförderung. Der Bauträger hatte bereits einen Vertragsentwurf vorgelegt, geplant war ein Standard oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen. Die Familie hatte parallel bei zwei Banken angefragt und dort zwei völlig unterschiedliche Förderaussagen erhalten.

Die Herausforderung

Die Förderprogramme für den Neubau unterscheiden sich in Einkommensgrenzen, geforderter Effizienzhausstufe, Nachhaltigkeitszertifizierung und maximalem Kreditbetrag – und sind nicht beliebig miteinander kombinierbar. Gleichzeitig muss der Förderantrag vor Vorhabenbeginn gestellt werden, ein Versäumnis lässt sich nachträglich nicht heilen. Hinzu kam der Zeitdruck aus dem Bauträgervertrag und die Frage, wie Bereitstellungszinsen während der Bauphase begrenzt werden können.

Unsere Lösung

Zuerst wurde geprüft, welcher Förderweg überhaupt in Betracht kommt: maßgeblich waren das zu versteuernde Haushaltseinkommen, die Kinderzahl, die erreichbare Effizienzhausstufe und die Frage, ob eine Nachhaltigkeitszertifizierung wirtschaftlich sinnvoll darstellbar ist. Beide Varianten wurden gegenübergestellt, jeweils mit Förderhöchstbetrag, Zinsvorteil über die Laufzeit und den Mehrkosten für den erforderlichen Baustandard – für diese Familie war der Familienkredit die tragfähigere Variante. Ein Energieeffizienz-Experte wurde frühzeitig eingebunden, weil die Bestätigung zum Antrag Voraussetzung für die Förderzusage ist und der Antrag zwingend vor Vorhabenbeginn zu stellen war. Die restliche Finanzierung wurde über ein Bankdarlehen dargestellt, wobei das lastenfreie Grundstück als Eigenkapitalersatz in den Beleihungswert einfloss und den Beleihungsauslauf spürbar senkte. Rangfolge und Grundschuldbestellung wurden mit dem Institut so abgestimmt, dass das Förderdarlehen sauber eingebunden werden konnte. Für die Bauphase wurden eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit und eine Auszahlung nach Baufortschritt entlang der vertraglich vereinbarten Raten verhandelt.

Das Ergebnis

Die Gesamtfinanzierung von rund 620.000 Euro wurde aus einem KfW-Förderdarlehen zu einem deutlich unter dem Marktniveau liegenden Zinssatz und einem Bankdarlehen von 450.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung im Bereich von 3,5 Prozent zusammengesetzt. Der Beleihungsauslauf lag durch die Anrechnung des lastenfreien Grundstücks bei rund 88 Prozent, die tilgungsfreie Anlaufzeit des Förderdarlehens entlastete die Familie in der Bauphase. Förderfähigkeit und Programmkonditionen sind stets im Einzelfall und zum Antragszeitpunkt zu prüfen – auch hier entstand so eine individuelle Lösung statt einer pauschalen Auskunft am Schalter.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.