Kapitalanlage in Frankfurt am Main: Kaufpreis 555.000 Euro, Darlehen 432.000 Euro
Ein Anleger aus dem Rhein-Main-Gebiet erwarb eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung in Frankfurt am Main. Entscheidend war ein Institut, das nach nachhaltig erzielbaren Erträgen bewertet statt allein auf den Kaufpreis abzustellen.
Die Ausgangslage
Für eine vermietete Drei-Zimmer-Wohnung in Frankfurt am Main lag ein Kaufpreis von 555.000 Euro auf dem Tisch, gelegen in fussläufiger Nähe zu einer U-Bahn-Station mit direkter Verbindung zur Innenstadt. Der 55-jährige Interessent verfügte über 167.500 Euro Eigenkapital und wollte die Kaufnebenkosten von rund 44.500 Euro vollständig selbst tragen.
Die Herausforderung
Die Bestandsmieten lagen weit unter dem örtlichen Vergleichsniveau. Zwar besteht Anpassungspotenzial, doch rechnet keine Bank mit hypothetischen künftigen Mieten – maßgeblich ist die aktuelle Vertragslage. Hinzu kam, dass die Angebotslage in Frankfurt am Main kaum Spielraum für lange Prüfungszeiträume ließ.
Unsere Lösung
Die steuerlichen Fragen wurden bewusst ausgeklammert und an den Steuerberater des Käufers verwiesen; finanzierungsseitig wurde ausschließlich mit Zahlungsströmen vor Steuern gerechnet. Diese Trennung hielt die Rechnung belastbar und vermied Annahmen, die niemand verantworten kann. Auf dieser Basis wurden 432.000 Euro mit 20 Jahren Zinsbindung und 3 Prozent Anfangstilgung strukturiert. Vor der Unterschrift wurden sämtliche Nebenbedingungen des Vertrags noch einmal einzeln durchgesprochen.
Das Ergebnis
Am Ende standen 432.000 Euro bei einem Kaufpreis von 555.000 Euro und Kaufnebenkosten von rund 44.500 Euro, die vollständig aus Eigenmitteln getragen wurden. Der Zinssatz lag im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,9 Prozent. Ob sich ein vergleichbarer Weg für Sie rechnet, zeigt ausschließlich der konkrete Vergleich mehrerer Angebote. Tragfähig wurde die Finanzierung durch die Struktur, nicht durch einen Zinstrick.
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