Kirchliches Erbbaurecht in Ulm: Finanzierung nach Vertragsprüfung

Eine Anschlussfinanzierung auf Erbbaurecht in Ulm: Die verkürzte Restlaufzeit veränderte die Bewertung gegenüber der Erstfinanzierung deutlich.

Die Ausgangslage

Die Antragstellerin, 36 Jahre alt, wollte in Ulm ein Einfamilienhaus auf Erbbaurecht mit rund 170 Quadratmetern erwerben. Der Erbbaurechtsvertrag enthält Regelungen zu Heimfall und Zinsanpassung, die vor der Kaufentscheidung zu prüfen waren. Kaufpreis 375.000 Euro.

Die Herausforderung

Der jährliche Erbbauzins von 5.900 Euro ist eine dauerhafte Belastung, die neben der Rate steht. Wird er in der Haushaltsrechnung vergessen, entsteht ein systematisch zu positives Bild. Offen blieb zunächst, welche Restschuld am Ende der 15-jährigen Zinsbindung überhaupt vertretbar ist.

Unsere Lösung

Für die Bewertung wurden Erbbaurechtsvertrag, Grundbuchauszug, Bodenrichtwert, Objektunterlagen und eine Einordnung des Erbbauzinsniveaus zusammengestellt. Damit konnte das Institut den Beleihungswert begründen statt einen pauschalen Abschlag anzusetzen. Der Beleihungsauslauf wurde auf dieser Basis mit rund 66 Prozent festgestellt und die Finanzierung über 248.000 Euro zugesagt. Alle Annahmen wurden schriftlich festgehalten, damit sie bei der Anschlussfinanzierung wieder aufgegriffen werden können.

Das Ergebnis

Zugesagt wurde ein Darlehen über 248.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung zu einem Zinssatz im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,6 Prozent. Der Beleihungsauslauf liegt bei rund 66 Prozent, die Rate bei etwa 1.360 Euro zuzüglich des Erbbauzinses von 5.900 Euro jährlich. Zinssätze, Beleihungsausläufe und Annahmerichtlinien ändern sich laufend; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt der Anfrage. Ein zweiter Blick auf die Zahlen ersetzte hier die erste, vorschnelle Absage.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.