Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers: Fall aus Mannheim
Bei einer Restlaufzeit von 85 Jahren war in Mannheim die Frage, wie sich Darlehenslaufzeit und Vertragslaufzeit zueinander verhalten.
Die Ausgangslage
Ein Paar aus Mannheim, 48 und 46 Jahre alt, arbeitet als Sachbearbeiterin im öffentlichen Dienst und als Bürokaufmann. Das gewünschte Objekt – eine Doppelhaushälfte auf Erbbaurecht auf Erbbaurecht für 400.000 Euro – liegt in einem Mannheimer Quadrat mit gewachsenem Altbaubestand. Die Restlaufzeit des Vertrags beträgt 85 Jahre.
Die Herausforderung
Modernisierungsmaßnahmen auf einem Erbbaurechtsgrundstück werfen zusätzliche Fragen auf, etwa zur Entschädigung bei Vertragsende. Diese Punkte mussten vor der Investitionsentscheidung geklärt werden. Erschwerend wirkte die Erwartung, ein Darlehen über 285.000 Euro innerhalb weniger Wochen verbindlich zugesagt zu bekommen.
Unsere Lösung
Zuerst wurde der Erbbaurechtsvertrag vollständig ausgewertet: Restlaufzeit von 85 Jahren, Höhe und Anpassungsmechanismus des Erbbauzinses von 6.550 Euro, Heimfallregelung, Entschädigungsregelung und Zustimmungsvorbehalte. Rechtliche Fragen zur Auslegung wurden ausdrücklich an das Notariat verwiesen. Auf dieser Grundlage wurden gezielt Institute angesprochen, die Erbbaurechte regelmäßig finanzieren und eigene Bewertungsmaßstäbe dafür haben. Die Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers wurde frühzeitig eingeholt. Vor der endgültigen Auswahl wurden die Angebote mit identischen Eckdaten – 285.000 Euro über 15 Jahre – nebeneinandergelegt und nicht nur nach dem Zinssatz beurteilt.
Das Ergebnis
Die Zusage umfasste 285.000 Euro; der Beleihungswert wurde anhand von Erbbaurechtsvertrag, Bodenrichtwert und Objektunterlagen begründet statt pauschal abgeschlagen. Eine Übertragung dieses Ergebnisses auf andere Vorhaben ist ausdrücklich nicht möglich. Ein zweiter Blick auf die Zahlen ersetzte hier die erste, vorschnelle Absage.
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