Erbbauzins 4.950 Euro in Köln: Auswirkung auf die Haushaltsrechnung

Erbbaurecht und Modernisierung zusammen: In Köln wurde zusätzlich die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags angestoßen.

Die Ausgangslage

Erworben werden sollte eine Eigentumswohnung auf Erbbaurecht in Köln zum Kaufpreis von 360.000 Euro, gelegen in einer Lage, in der Bestandsobjekte oft erheblichen Modernisierungsbedarf mitbringen. Das Grundstück steht im Eigentum der Kommune; der Erbbaurechtsvertrag läuft noch 84 Jahre bei einem Erbbauzins von 4.950 Euro jährlich.

Die Herausforderung

Für die Beleihung verlangen Institute regelmäßig eine Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers. Ohne diese Erklärung ist die Grundschuld im Sicherungsfall deutlich weniger wert. Hinzu kam, dass jede weitere erfolglose Anfrage Spuren in der Bonitätsauskunft hinterlassen hätte.

Unsere Lösung

Zuerst wurde der Erbbaurechtsvertrag vollständig ausgewertet: Restlaufzeit von 84 Jahren, Höhe und Anpassungsmechanismus des Erbbauzinses von 4.950 Euro, Heimfallregelung, Entschädigungsregelung und Zustimmungsvorbehalte. Rechtliche Fragen zur Auslegung wurden ausdrücklich an das Notariat verwiesen. Auf dieser Grundlage wurden gezielt Institute angesprochen, die Erbbaurechte regelmäßig finanzieren und eigene Bewertungsmaßstäbe dafür haben. Die Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers wurde frühzeitig eingeholt. Der Antrag ging bewusst nur an wenige, sorgfältig ausgewählte Häuser in Nordrhein-Westfalen statt breit gestreut in den Markt.

Das Ergebnis

Die Finanzierung über 226.000 Euro wurde umgesetzt, nachdem Vertragsprüfung, Stillhalteerklärung und Zustimmung zur Veräußerung in dieser Reihenfolge vorlagen. Eine Übertragung dieses Ergebnisses auf andere Vorhaben ist ausdrücklich nicht möglich. Ein zweiter Blick auf die Zahlen ersetzte hier die erste, vorschnelle Absage.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.