Baufinanzierung für Selbstständige mit nur einem Jahresabschluss

Ein selbstständiger Handwerksmeister wollte gut zwei Jahre nach der Betriebsgründung ein Reihenhaus kaufen – vorlegen konnte er nur einen einzigen vollständigen Jahresabschluss. Über die gezielte Auswahl eines Darlehensgebers mit passender Einkommensprüfung ließ sich die Finanzierung dennoch darstellen.

Die Ausgangslage

Der Kunde, 38 Jahre alt, führt seit gut zwei Jahren einen eigenen Elektrobetrieb mit zwei Angestellten. Zuvor war er 14 Jahre lang im selben Gewerk angestellt tätig, zuletzt als Meister mit Personalverantwortung. Gekauft werden sollte ein Reihenmittelhaus im Rhein-Main-Gebiet zum Kaufpreis von 465.000 Euro. Als Eigenkapital standen 70.000 Euro aus Erspartem sowie eine fällig gewordene Lebensversicherung für die Kaufnebenkosten zur Verfügung. Die langjährige Hausbank lehnte ab, weil ihre Kreditrichtlinie bei Selbstständigen grundsätzlich drei aufeinanderfolgende Jahresabschlüsse verlangt.

Die Herausforderung

Für die Einkommensermittlung lag lediglich ein vollständiges Wirtschaftsjahr vor, ergänzt um eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und eine Summen- und Saldenliste. Das erste Geschäftsjahr war zusätzlich durch Gründungskosten und Erstinvestitionen belastet, sodass der ausgewiesene Gewinn die tatsächliche Ertragskraft eher unterzeichnete. Viele Kreditinstitute rechnen in solchen Konstellationen ausschließlich mit dem niedrigsten verfügbaren Wert – oder lehnen ohne vertiefte Prüfung ab.

Unsere Lösung

Zunächst wurde die Einkommensunterlage sauber aufbereitet: Jahresabschluss, betriebswirtschaftliche Auswertung mit Vorjahresvergleich, Einkommensteuerbescheid und eine schriftliche Erläuterung der einmaligen Gründungsaufwendungen. Abschreibungen auf Fahrzeuge und Werkzeug wurden – soweit fachlich vertretbar – als nicht liquiditätswirksam dargestellt und in der Kapitaldienstberechnung entsprechend gewürdigt. Anschließend wurde gezielt nach Darlehensgebern gesucht, deren Kreditrichtlinie bei einschlägiger Vorbeschäftigung im gleichen Gewerk auch einen einzelnen Jahresabschluss zulässt; aus dem angebundenen Bankenkreis kamen dafür nur wenige Häuser in Betracht. Das eingereichte Konzept enthielt eine bewusst konservative Haushaltsrechnung mit Pauschalen für Lebenshaltung und Objektbewirtschaftung sowie einen zusätzlichen Puffer für Auftragsschwankungen. Durch den Eigenkapitaleinsatz wurde der Beleihungsauslauf unter 85 Prozent gehalten, die Kaufnebenkosten trug der Kunde vollständig aus eigenen Mitteln. Ergänzend wurde eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent mit jährlichem Sondertilgungsrecht vereinbart, damit sich die Rückführung an schwankende Betriebsergebnisse anpassen lässt.

Das Ergebnis

Zugesagt wurde ein Annuitätendarlehen über 395.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung, einem Zinssatz im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,6 Prozent und einem Beleihungsauslauf von rund 84 Prozent. Konditionen hängen stets vom Einzelfall, von der Bonität und vom Zeitpunkt ab und lassen sich nicht auf andere Vorhaben übertragen. Entscheidend war hier kein Sonderprodukt, sondern die passende Bankauswahl: eine individuelle Lösung statt einer Standardablehnung.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.