Baufinanzierung mit 62 Jahren: barrierefreier Umbau und Ablösung des Restdarlehens

Ein Ehepaar kurz vor dem Ruhestand wollte das eigene Haus altersgerecht umbauen und das letzte Restdarlehen ablösen – mehrere Banken verwiesen auf das Alter. Eine zweistufige Kapitaldienstrechnung über den Renteneintritt hinweg führte zur Zusage.

Die Ausgangslage

Das Ehepaar ist 62 und 60 Jahre alt und lebt seit über 25 Jahren im eigenen Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung. Der Objektwert liegt bei etwa 480.000 Euro, aus der ursprünglichen Finanzierung besteht noch eine Restschuld von 38.000 Euro. Geplant waren ein barrierefreies Bad, ein stufenloser Zugang und der Austausch der über 20 Jahre alten Heizungsanlage mit einem Gesamtbudget von rund 95.000 Euro. Beide beziehen Einkommen aus unbefristeter Anstellung, hinzu kommen eine Betriebsrentenzusage und die laufende Miete der Einliegerwohnung. Zwei angefragte Banken lehnten unter Hinweis auf Alter und Darlehenslaufzeit ab, ohne die Einkommenssituation im Ruhestand zu prüfen.

Die Herausforderung

Ein gesetzliches Höchstalter für Immobiliendarlehen gibt es nicht; entscheidend ist, dass die Rückzahlung dauerhaft aus dem Einkommen tragfähig ist und nicht auf die Verwertung der Immobilie gestützt wird. Genau das muss über den Renteneintritt hinaus belegt werden, wenn das Erwerbseinkommen absehbar durch Renteneinkommen ersetzt wird. Hinzu kam der ausdrückliche Wunsch des Paares, die eigenen Kinder nicht mit einer Restschuld zu belasten.

Unsere Lösung

Die Kapitaldienstfähigkeit wurde in zwei Stufen gerechnet: einmal für die verbleibenden Erwerbsjahre und einmal für die Zeit nach dem Renteneintritt, belegt mit aktueller Renteninformation, Betriebsrentenzusage und dem Mietvertrag der Einliegerwohnung. Die Rate wurde bewusst so bemessen, dass sie bereits im niedrigeren Renteneinkommen mit deutlichem Überschuss getragen wird, statt sich am heute möglichen Maximum zu orientieren. Der Beleihungsauslauf lag nach Zusammenfassung von Restschuld und Umbaubudget bei unter 30 Prozent des Objektwerts, was den Zugang zu günstigen Konditionsklassen eröffnete und die Bewertung der Sicherheit unkompliziert machte. Für den altersgerechten Umbau wurde das KfW-Programm zum barrierefreien Umbau einbezogen, für den Heizungstausch zusätzlich die Zuschussförderung geprüft und der Antrag vor Auftragsvergabe gestellt. Angefragt wurden gezielt Häuser ohne starre Endalter-Regel, die ihre Entscheidung an der Kapitaldienstfähigkeit und nicht am Geburtsjahr ausrichten. Eine in fünf Jahren fällige Lebensversicherung wurde als geplante Sondertilgung eingeplant und über ein entsprechendes Sondertilgungsrecht vertraglich abgesichert.

Das Ergebnis

Finanziert wurden insgesamt 133.000 Euro aus Ablösung und Umbaubudget, davon ein Teil über ein KfW-Förderdarlehen und der Rest über ein Bankdarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung zu einem Zinssatz im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,4 Prozent. Der Beleihungsauslauf lag bei rund 28 Prozent, die planmäßige Rückführung ist vor dem 80. Lebensjahr abgeschlossen und beschleunigt sich durch die vereinbarte Sondertilgung voraussichtlich weiter. Auch mit über 60 Jahren entscheidet die tragfähige Einkommenssituation, nicht das Geburtsjahr – am Ende stand eine individuelle Lösung statt einer Standardablehnung wegen des Alters.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.