Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren: Umschuldung statt Prolongationsangebot

Ein Ehepaar erhielt kurz vor Ablauf der Zinsbindung ein Verlängerungsangebot der bisherigen Bank. Ein strukturierter Marktvergleich und der Wechsel per Grundschuldabtretung führten zu einer deutlich anderen Struktur der Restfinanzierung.

Die Ausgangslage

Das Ehepaar, 47 und 45 Jahre alt, hatte vor zehn Jahren ein Einfamilienhaus in Südhessen finanziert. Die zehnjährige Zinsbindung lief aus, die Restschuld betrug rund 218.000 Euro bei einem aktuellen Objektwert von etwa 520.000 Euro. Beide Eheleute sind unbefristet angestellt, das jüngere Kind steht kurz vor dem Studium. Etwa drei Monate vor Ablauf kam das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank – mit unveränderter Tilgung von 2 Prozent und knapper Rückmeldefrist.

Die Herausforderung

Das Angebot berücksichtigte nicht, dass sich das Risikoprofil der Finanzierung durch Tilgung und Wertentwicklung in zehn Jahren erheblich verbessert hatte. Gleichzeitig sollte die monatliche Rate wegen der anstehenden Ausbildungskosten nicht steigen, die Restschuld aber bis zum Rentenbeginn vollständig zurückgeführt sein. Ein Bankwechsel galt im Haushalt als aufwendig und mit hohen Notarkosten verbunden.

Unsere Lösung

Zunächst wurde die Restschuld zum Ablauftag exakt ermittelt und der Beleihungsauslauf neu berechnet: Durch Tilgung und Wertentwicklung lag er nur noch bei etwa 42 Prozent – eine Größenordnung, für die viele Darlehensgeber eigene, deutlich günstigere Konditionsklassen führen. Parallel wurde geprüft, ob das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (zehn Jahre ab vollständiger Auszahlung, sechs Monate Kündigungsfrist) einschlägig ist, um Handlungsspielraum ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu schaffen. Angefragt wurden anschließend mehrere Häuser mit unterschiedlichen Risikoprofilen, darunter ein Versicherer mit Hypothekengeschäft, der lange Zinsbindungen bei niedrigem Beleihungsauslauf besonders freundlich kalkuliert. Der Wechsel erfolgte über eine Abtretung der bestehenden Grundschuld statt über eine Neubestellung, sodass nur Beglaubigungs- und Grundbuchkosten im niedrigen dreistelligen Bereich anfielen. Die anfängliche Tilgung wurde auf 4 Prozent angehoben und die Zinsbindung auf 15 Jahre verlängert, wodurch die Rate nahezu unverändert blieb, die planmäßige Rückführung aber vor dem Rentenbeginn liegt. Für den Fall veränderter Einkommensverhältnisse wurden zusätzlich Tilgungssatzwechsel und jährliche Sondertilgung vereinbart.

Das Ergebnis

Abgeschlossen wurde ein Darlehen über 218.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung, einem Zinssatz im damaligen Marktumfeld im Bereich von 3,3 Prozent und einem Beleihungsauslauf von rund 42 Prozent. Die monatliche Rate blieb nahezu konstant, die kalkulierte Restschuld am Ende der Zinsbindung fällt gegenüber dem ursprünglichen Verlängerungsangebot spürbar geringer aus. Ob sich ein Wechsel rechnet, zeigt immer erst der konkrete Vergleich – auch hier stand am Ende eine individuelle Lösung statt einer Standardverlängerung von der Stange.

Anonymisierter Beispielfall aus der Beratungspraxis; Zahlen gerundet und verallgemeinert. Keine Garantie für vergleichbare Konditionen. Jede Finanzierung wird individuell geprüft.